上海楼市政策大调整！

（原标题：上海楼市政策大调整！）

12月14日，上海发布通知，优化住房信贷政策和调整普通住房标准。

一方面，上海自12月15日起优化差别化住房信贷政策，包括降低首付款比例、降低利率下限等具体措施。其中提到，首套房首付最低30%，二套房首付最低50%。部分区域二套房首付最低40%。

另一方面，12月15日起施行的上海市普通住房标准，不仅剔除了价格标准，也适当提高了建筑面积标准，从140平方米提高至144平方米。

首付款比例和利率降低

上海自12月15日起优化差别化住房信贷政策。该项新政主要有三大内容：降低首付款比例；降低利率下限；二套住房实施差异化政策。

一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为，不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。

同时，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。易居研究院研究总监严跃进对证券时报记者表示，此次上海优化住房信贷政策和调整普通住房标准，降低购房资金门槛，减少房贷利息支出，降低住房交易成本，有利于支持居民刚性和改善性住房需求，提高市场交易活跃度，进一步稳定预期，促进房地产市场平稳健康发展。

降低居民购房门槛方面，严跃进表示，首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。

“以600万总价的二套房购置为例，过去首付比例为70%，其首付款需要支付420万；新政下其首付比例为50%，首付款则为300万，即减少了120万的首付款支出；如住房属于实施差异化政策区域，首付比例为40%，首付款则为240万，减少了180万的首付款支出。”严跃进表示。

在减轻房贷利息负担上，严跃进表示，房贷利率下降，直接降低了月供或按揭贷款成本。以200万贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率的标准计算，过去房贷利率为5.25%，月供为11044元。而按照新政4.5%的利率计算，月供为10134元。如此对比，新政前后月供减少了910元。

克而瑞数据监测显示，11月，上海商品住宅成交面积为59.61万平方米，环比微降0.65%，较去年同期下降43.31%；成交金额为393.91亿元，环比下降9.15%，同比下降41.39%。

另据上海中原地产数据，11月上海二手住宅成交1.41万套，环比增加5.89％，同比减少12.62%。

调整普通住房标准

上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局等部门12月14日发布《关于调整本市普通住房标准的通知》，其中提到，可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。通知自2023年12月15日起施行。

证券时报记者了解到，这是上海近九年来首次调整普通住房标准。此前，上海始终沿用2014年11月发布的沪房管规范市〔2014〕6号文件标准。该文件明确享受优惠政策的普通住房要满足：五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

相比之下，2023年12月15日起施行的上海市普通住房标准，不仅剔除了价格标准，也适当提高了建筑面积标准，从140平方米提高至144平方米。

多名业内专家指出，该项政策调整有利于减少住房交易成本。

“相比政策本身的效果，政策出台的意义更大一些，市场可谓期待已久。”58安居客研究院副院长李震表示，同时，这也为政策未来的“后手”预留了想象空间，能更好地管理预期。

“优化普通住宅认定，而且不再以总价来限定，将避免误伤有改善型需求的家庭。同时还能节省成交费用。”李震表示。

“普通住房标准关联了优惠的税收政策，此次调整标准，以住房物理要素作为认定条件，较大幅度提高普通住房的覆盖面，让更多二手住房交易享受优惠税收政策。”严跃进表示，以居民出售持有5年以上的非普通住房为例，调整标准后如变为普通住房，将免征增值税（之前非普通住房按差额征收）；涉及个人所得税的，核定征收按总价的1%（之前非普通住房按总价的2%征收）。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，今年以来，北京、上海房地产市场整体表现相对稳健，一线城市在全国范围内持续担当稳健主力。预计随着新政逐渐发酵，2024年一线城市市场或将在“稳”的基础上迎来更加明显的积极变化。

校对：王锦程