多城集中供地“刹车” ！土拍政策调整预期强烈，购房者：新房品质把关更需要被关注

近段时间以来，多城第二轮集中供地先后 “刹车”，让土拍政策调整的预期变得更强烈。

8月18日，杭州市规划和自然资源局发布公告表示，今年7月30日发布的《杭州市国有建设用地使用权出让公告》出让的31宗住宅用地终止挂牌，上述地块将于8月31日前重新公告，这批住宅用地原定于9月7日、8日出让。

就在8月17日，济南市自然资源和规划局就“国有建设用地使用权网上挂牌出让(济自然规划告字〔2021〕4号)”发布补充公告。据悉，“济自然规划告字〔2021〕4号”中的土地出让公告时间延长至2021年8月30日，挂牌起始时间调整为2021年8月30日9:00起，挂牌截止时间调整为2021年9月10日。此次，《补充公告》对出让方式也作了调整，由“限地价，竞政府储备性公有房”调整为 “限地价，抽签确定竞得人”，即根据住宅用地设定的最高限价，如竞买企业最终报价未达到最高限价则价高者得；如两家以上(含两家)竞买企业最终报价均达到最高限价，则采用现场抽签方式确定竞得人。《补充公告》还要求参与商品住宅用地竞买的企业须具有相应的房地产开发资质。同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗商品住宅用地的竞买。

除了济南，苏州也在17日发布第二次集中土拍延迟拍卖的公告，土拍延期至2021年9月16日10:00正式开始，同时对房企拿地资质审核、参拍房企资金审核、部分地块楼面地价做出下调。其中，调整苏地2021-WG-41号、苏地2021-WG-42号、WJ-J-2021-019号、WJ-J-2021-022号、WJ-J-2021-023号5宗地块一次报价有效区间上限。

今年2月，自然资源部、住建部等部委要求22个重点城市实施土地供应两集中政策，2021年住宅用地公告不超过3次。按照正常的推地节奏，第三季度是“上架”第二次集中供地的时间。由此可见，一些城市已着手酝酿调整拍地竞买规则。

购房者：“竞品质”应成土拍新“标配”

市场信息显示，自然资源部此前对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面：

第一，参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质。

第二，建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地资金的来源审查。房地产企业参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利。参与土地竞买的主体必须提供资金来源证明，将现行工具箱中的“建立购地资金来源审查制度”由可选项改为统一实施的政策措施。

第三，单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，否则将严肃公开处理，严控城市楼面地价新高。

第四，在达到地价或溢价率上限的时候，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

中原数据显示，今年首轮22个城市合计土地出让金达到10530亿，平均土地溢价率达到14.7%，楼面价平均达10002元每平米，相比2020年同比上涨了15.1%。与此同时，大部分城市都对新房销售进行了限价，两相挤压下，房企的利润空间被大大压缩了。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，首批集中供地，没有实现稳地价的预定目标。深圳溢价率最高达45%，楼面价最高达7万元/平。第二批供地需要调整，避免再推高地价。

有分析人士表示，首批集中供地利润太薄，第二轮供地如果继续采取此前的模式，多数企业拿地会造成风险，不拿地又会造成地方收入下滑，是“双输”局面。土拍规则调整，当是对房地产调控长效机制的落实，在新房限价，二手房指导价政策的基础上，让房价、地价联动起来。

房企利润被压缩，也让一些购房者担心房屋的品质。“最近收房时才发现房屋出现漏水等现象，上网一搜才发现许多新盘都曾被曝光类似的质量问题。”刚刚在深圳罗湖区购买新房的小陈告诉记者，“新房品质把关更需要被关注。”

值得注意的是，“竞品质”似乎成为土拍新标配。此前，杭州曾开展“竞品质”试点，由过去的单一“竞地价”转变为先“竞品质”再“竞地价”模式，且试点地块全部实行现房销售。事实上，此前北京、成都和苏州等城市也都相继出台了品质相关政策。其中成都与苏州主要是从商品住宅建设角度出发，制定了相关的品质要求，与土拍暂无关联性。北京则是品质与地价同行，采用先“竞地价”再“竞品质”的模式。