房地产调控再吹“暖风”！这个城市调整限价房上市规则 影响多大？

近期，多地调整房地产相关政策。

12月8日，西安市住房保障工作领导小组办公室发布通知，调整限价房上市交易规则，将限价商品房交易限制起始日由原来的“自不动产权登记之日”改成了“自购买合同网签备案之日”。同时，网签备案满5年，可购买其它住房。

业内人士认为，西安此次政策，对限价房上市约束进行放宽，客观上更好地梳理了“从限价房到商品房”的认购机制，有助于促进限价房和商品房的流通，对于明确交易规则、活跃西安房地产市场等也有积极的作用。

有研究机构统计，11月全国房地产调控政策高达56次，累计看，2021年年内累计房地产调控次数已经高达586次。而11月房地产调控政策最大的特点是，政策暖风频吹，特别是央行及地方维持房地产稳定政策不断出现。

有专家认为，在政治局会议确认要维稳房地产市场之后，预计未来几个月政策还会进一步放松来缓和房地产下行压力、避免经济硬着陆，但不会出台刺激扭转房地产活动的下行趋势。

限价房限售时间压缩，促进市场流通

券商中国记者从8日西安市住建局官微获悉，西安市住房保障工作领导小组办公室发布通知称，经市政府同意，现将限价商品房上市交易有关规定调整为：

限价商品房自购买合同网签备案之日起5年内，不得上市交易、不得购买其它住房。

网签备案满5年，可购买其它住房。

网签备案满5年且取得《不动产权证书》上市交易的，按普通商品房交易相关规定办理。

网签备案未满5年，因特殊原因确需转让的，经市住房保障部门批准，按照原购买价格并考虑折旧和物价水平等因素回购，继续作为限价商品房使用。

券商中国记者了解到，根据西安市房发〔2018〕109号《关于加强限价商品房管理有关问题的通知》，限价商品房自不动产权证登记之日起5年内，不得上市交易、不得购买其他住房。满5年上市交易的，按普通商品房交易相关规定办理。

值得注意的是，此次政策调整，将限价商品房交易限制起始日由原来的“自不动产权登记之日”改成了“自购买合同网签备案之日”。同时，对满5年的，新政提出“可购买其它住房”，而此前则只说明“按普通商品房交易相关规定办理”。

据华商报采访的西安住建局工作人员表示，此前因一些项目虽然已经交房，但开发商因种种原因导致《不动产权证书》办不下来，延缓了此类房产上市交易时间。新规定出台后，过去以产证办理时间为起点，而现在则以合同网签备案为起点，只要符合网签满5年且取得《不动产权证书》就可以直接上市交易了。

对此，中原地产首席分析师张大伟对券商中国记者表示，以前政策是拿到不动产登记证，现在变成网签，相当于缩短了2-3年时间。网签后5年可以交易，相当于交房后3年就可以交易。这个主要是保护了部分开发商一直拖着办房本购房者权益，对于限价房来说，整体都有限售时间宽松的影响，增加了购买限价房需求的数量，对于限价房去化有帮助。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出，此次政策主要有两个变化，一是限价房交易的限制期限被压缩，过去以产证办理时间为起点，而现在则以合同网签备案为起点。换句话说，购房者持有此类住房的约束减少了，可以更快地交易此类房产，进而获得其他购房的机会。二是按照过去的规定，即便符合了五年等待期，购房者是否可以购房，其实政策表述比较含糊。而这次政策规定，只要符合五年等待期，那么后续就可以认购其他住房，即不受是否持有限价房的约束。

“总之，西安此次政策，对限价房上市约束进行放宽，客观上更好地梳理了”从限价房到商品房“的认购机制，有助于促进限价房和商品房的流通，对于明确交易规则、活跃西安房地产市场等也有积极的作用。”严跃进说。

政策“暖风”频吹，调控政策见底？

据中原地产统计，11月全国房地产调控政策次数继续高位，单月高达56次房地产调控，累计看，2021年年内累计房地产调控次数已经高达586次，2020年同期房地产调控只有458次，累计看，2021年1-11月房地产调控上涨高达28%。

张大伟指出，11月房地产调控政策最大的特点是，政策暖风频吹，特别是央行及地方维持房地产稳定政策不断出现，限制市场非理性下调的政策也持续出台。

据张大伟统计，11月，北京、石家庄、厦门、漳州等城市进一步完善了商品房预售管控机制。北京提高商品房预售资金监管额度，石家庄上调传统建筑预售许可形象标准至主体封顶，厦门加强了对商品房预售机制和预售资金管理，漳州进一步明确了预售资金监管机制。成都优化了预售款支取条件，监管账户资金达到监管额度后，开发企业可申请支取多余部分资金。此外，上海等城市增加落户，南宁等城市发布了人才购房补贴政策。

进入12月，在央行宣布降准后，中央政治局会议又提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”、“促进房地产业健康发展和良性循环”。这被业内解读为偏宽松的政策表述。

“满足合理住房需求这种提法，一般都是政策面要吹暖风的征兆。”上海易居房地产研究院副院长接受券商中国记者采访时说，过去的提法是“房住不炒”、“短期不刺激”、“遏制房价泡沫”等偏严厉的，“购房者的合理需求”是偏宽松的表述。

对于降准，张大伟认为，降准代表了信贷政策会相对宽松。虽然整体降准政策主要目的依然是加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度，但降准必然带来整体社会资金面的变化，对于当下楼市来说，稳定将成为趋势。

瑞银证券中国首席经济学家汪涛认为，在政治局会议确认要维稳房地产市场之后，预计未来几个月政策还会进一步放松来缓和房地产下行压力、避免经济硬着陆，但不会出台刺激扭转房地产活动的下行趋势。政府可能维持“房住不炒”的政策基调不变，也不会出台任何强刺激。在此框架下，政府可能继续合理放松房贷限制、加快房贷审批，放松开发商获取贷款及在岸债券市场融资的限制，放宽部分预售资金的过紧限制，从而改善开发商融资和现金流。部分地方政府可以放松目前限购和限价政策，加快公租房建设。此外，政府还可以提振基建投资，以及放松信贷政策。