楼市“三支箭”全发出 房企融资环境持续改善！业内：提振销售仍是关键

在房企融资方面，近期相关政策不断放宽，“三支箭”均已发出。在“第三支箭”相关优化措施发布的第二天，已有世 茂股份、福星股份等企业宣布定增再融资。11月30日晚间，截至记者发稿，又有大名城、新湖中宝等房企发布定增相关公告。

不过，在业内人士看来，除了上述政策的支持，房企特别是出险房企还是要积极恢复自身流动性，提振销售成为其中的关键。

融资政策迎来连续放松

最近一段时间以来，房地产领域的“利好”政策频出。

“第一支箭”：11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。近期，央行拟发布保交楼贷款支持计划：至2023年3月31日前央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，封闭运行、专款专用。

“第二支箭”：11月8日，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。11月23日，“第二支箭”扩容首批民营房企落地，中债增进公司在民企债券融资支持工具政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。

“第三支箭”：11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问。证监会新闻发言人表示，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用。

此后的11月29日和30日，包括福星股份、世 茂股份、大名城、新湖中宝等房地产企业很快推出相关计划，成为“第三支箭”发出后率先吃螃蟹的A股上市公司。

回顾历史可以发现，在此之前，房地产行业融资政策大致从2010年起开始收紧，从当年开始，A股市场房地产企业IPO融资基本绝迹。股权再融资方面，采用定增方式在A股市场进行再融资的渠道，近年也越来越难走通，在2017年以后基本已见不到定增房企的身影。

直到今年，A股市场房地产行业的融资政策终于迎来连续放松。

销售端仍是关键

尽管房地产行业融资阀门频频打开，但对房企而言，年底抢收或许才是更为现实且迫在眉睫的工作，也折射出房企们年底冲业绩的压力。

以深圳市场为例，据不完全统计，在今年仅剩下的最后一个月里就有超过16个新盘预计入市。而在当前的新房存量市场，打折已经是最为常用的手段。除了折扣，送物业管理费、家庭大礼包等活动层出不穷。

近日，位于深圳前海的一处新房项目发布了一则通告，表示公司承诺不采取非正当手段恶性竞争，也不存在谣言所散播的开盘后进行降价的计划和可能。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对于房企来说，融资分为外援融资和内援融资，其中内援融资主要就是销售回款。对于开发商来讲，销售策略怎么定是企业自己的事情。不管新房还是二手房，打折促销在深圳市场已经是普遍现象。开发商在这个时候发出这样的公告，应该是想给市场传达一种信号，就是打折促销不会无限制，不让市场预期继续悲观下去。“在国家各方面纾困政策的扶持下，特别是资金端的好转提振下，深圳楼市可能会出现一个明显的触底探底、企稳回升的过程，这样的话，开发商销售行为也会出现一些积极变化。不过，这些都是各个开发商自己的行为，只要符合规则就行。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，对于房企营销层面，市场要适当关注企业的现金流状况。若现金流改善，那么房屋销售定价方面的策略则会做出调整。业内人士普遍认为，房地产企业要想走出困境，销售端仍是关键，实现地产销售的有效恢复，房企才能进一步真正恢复造血能力，实现可持续发展。

行业销售下滑明显

此前，房地产行业已普遍陷入业绩下滑的窘境，整个行业销售下滑相当明显，从10月份单月的销售情况来看，龙头房企的销售同比仍不理想。

以A股市场房地产龙头公司万科为例，公司2022年10月实现合同销售面积198.8 万平方米，较去年10月的258.1万平方米下降22.98%，2022年10月合同销售金额 321.0亿元，较去年10月的419.5亿元下降23.48%。

另一A股市场房地产龙头公司保利发展近日披露的销售情况简报显示，2022年10 月，公司实现签约面积261.18万平方米，同比减少17.85%；实现签约金额430.14亿元，同比减少13.93%。

房企营收和利润的大幅下滑，从A股房地产上市公司2022年三季报身上体现得尤为明显。

以A股上市住宅开发企业为例，据记者统计，申万行业分类下有87家A股上市住宅开发企业，上述企业2022年前三季度合计实现营收1.35万亿元，较去年同期下滑12.32%，合计实现归母净利润仅91.14亿元，同比大降87.29%。上述87家企业中，有多达66家企业今年三季度末的货币资金余额较2021年底减少，占了约四分之三。

另外，从上述地产开发企业年内整体盈亏数量情况变化来看，上市房企的盈利恢复趋势仍不太稳定。数据显示，上述87家企业中，2021年度有23家企业亏损，2022年一季度亏损企业数量增至36家。2022年上半年亏损企业数量有所减少，降为32家。但2022年前三季度亏损企业数量再次增加，至36家。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示，除了救市政策之外，出险房企还是要通过重组债务，并借机引入战略投资者和金融股权融资，从而优化资产结构和恢复自身流动性，同时通过强力促销，在改善现金流的基础上推动债权融资，让企业运营逐步恢复正常来实现自救。