70城房价首次转跌 警惕新房“过冷” 二手房市场还会进一步降温

10月20日，国家统计局发布2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司首席统计师绳国庆进行了解读：2021年9月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。

房价下调正成为市场主流

2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格数据显示，超过一半城市新房房价环比下跌，超过7成城市二手房房价环比下跌，且下跌城市数迅速扩大，单月下跌城市数量接近翻番，这种跌势在房地产市场几十年发展过程中非常少见。

据国家统计局测算，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中，北京环比由上月上涨0.2%转为持平；广州下降0.1%，与上月相同；上海和深圳均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点。

一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。

三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

二手房市场会进一步降温

对于9月份70城的销售价格数据，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示并不意外，从数据上证明各地二手房市场明显降温。他分析，在连续16个月房价上涨的基础上，8月份全国70个城市二手房价格指数涨幅首次为0，而9月份明确下跌，环比涨幅为-0.2%，同比涨幅为2.4%。这和实际感受非常接近。近期部分城市二手房腰斩交易态势，说明市场本身进入明显的降温周期。

从二手房的降价城市数量看，9月份达到了52个城市。据此可以认为，大概有3/4的城市出现了明显的降价现象。实际上，后续降价的动作还会增加，近期部分房东还是咬住价格或者干脆不卖，但估计后续市场运行中，各类降价的现象也还是会有所增加。

从9月份一二三线城市二手房价格指数环比涨幅数据看，分别为-0.4%、-0.1%和-0.2%。三类城市均有不同程度的价格下降，其中一线城市去年3月份以来首次下降。对于一线城市而言，去年开始二手房市场出现了“房荒”现象，二手房明显强势，随着参考价政策和信贷政策的管控，市场也开始降温了。

后市展望，二手房市场降温的趋势会更加明确，从本轮市场降温看，其也先于新房房市场。对于此类市场来说，要充分认识到虚高价格交易有风险，也不现实。本轮楼市管控相比过去，一个很大的变化就是要严管房东的高价挂牌行为。二手房价格去泡沫的工作持续开展，有助于二手房市场回归平稳态势。

新房市场有“过冷”风险

“最值得关注的数据是，9月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅首次为负。” 这是2015年5月份以来首次下跌。严跃进认为应该警惕房价从“过热”转为“过冷”的风险。

从9月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看，分别为0.1%、0.0%和-0.2%。值得注意的是，此次三四线城市房价指数数据首次下滑，这也是2020年3月份以来首次下跌。三四线城市尤其需要格外注意此类风险。

尽管近期有一些政策放松的表现，如信贷政策放松，但是其要真正影响市场基本面，时间是滞后的，从降温周期的历史规律看，往往会持续8个月的时间。当前可以认为房地产市场明显进入降温周期，要密切关注降温周期中各类市场交易，注意风险的把控，防范各类价格过快下跌或市场恐慌情绪。

房价还会惯性下行

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，70城房价下跌主要是三四线下跌造成的。

近期，受龙头房企带头降价影响，三四线城市纷纷打折促销，这种打折促销蔓延到中心城市的外围区域。另一方面，热点城市启动新一轮限价，严格控制预售审批价格，很多城市不允许新批次价格比上批次涨价。

从数据上来看，9月份，新房价格同比上涨3.3%，这是自2016年4月份以来的最低同比涨幅，而且涨幅相比8月份下跌0.4个百分点。单月环比涨幅收缩0.4个百分点，这样大幅度收缩很罕见，意味着房价在明显下降。其中，一二三线分别收缩0.4、0.3、0.5个百分点，还是三四线城市收缩最明显。超过一半城市新房价格下跌，且下跌城市数迅速扩大，单月下跌城市数接近翻番，历史上非常罕见，主要是三四线城市大幅度打折促销造成的。

二手房价格首次下跌，跌幅超过一手房，其中一线城市跌幅最大，李宇嘉认为这主要有三个原因：一是，信贷在一线城市收紧最明显，超过5成的银行对二手房停贷；二是，一线城市去年疫情以来涨价最明显，二手房价格同比指数涨幅在今年4月份达到11.4%，很多投资购房需求在此期间加杠杆购房，当信贷收紧后，杠杆对房价的支撑力度下降。三是，从2月份深圳开始，一线城市启动参考价政策，房价上涨明显的区域，参考价相比实际市场价打折40%左右，甚至腰斩。而且，银行按照参考价作为贷款评估价放贷，导致去杠杆效应明显。近期数据显示，深圳约1/3的二手房是低于或接近参考价交易的，意味着参考价政策开始发挥效力。

展望后市，调控开始转向稳定的一面，央行强调准确全面把握地产金融审慎监管，意味着调控不是打压房价和需求，而是防风险，保稳定。金融层面的紧缩开始缓和，银行信贷额度开始增加，前期利率上浮幅度大的城市，按揭利率有所下降，贷款周期也开始缩短，对开发商还贷后的新开工项目扶持力度加大。因此，后续房价下跌幅度趋缓，但估计这种效应将在明年开始体现。当下，由于调控政策保持稳定，资金紧缩的惯性影响还在，预计10-12月70城房价环比继续下降。