两次降准影响下，房地产商流动性问题缓解，春天要来了？

昨日受世茂集团负面消息影响，港股地产板大跌，今日消息面回升，地产板块大幅反弹。上午开盘不到半个小时，地产板块已修复昨日跌幅，港股地产指数也大幅回升。

自“房住不炒”方针逐步实施来，自2020年下半年开始，房地产板块便开始大跌，恒生深港房地产指数自高点4900点已跌至如今3350点，区间跌幅达30%。A股房地产指数也自高点跌去30%左右。

板块将近一年半的下跌，使得当前房地产板块已经到了极低的水平，A股普遍都在10倍以下。港股则更低，在1到2倍PE。

受央行全面降准的影响，房地产商流动性不足的问题稍加缓解，自11月以来，房地产指数累计反弹超10%，似有筑底现象。

从消息面上来看，近期多家房企获得债务展期：华夏幸福12月19日晚间发布公告，公司的债务重组计划已获华夏幸福金融机构债权人委员会表决通过。这意味着华夏幸福主要金融负债展期5年至8年，为公司后续恢复造血赢得了宝贵时间。

此前11月，阳光城宣布对即将到期的三笔美元债进行要约交换，并在11月末通过了三笔美元债的展期方案；同时公司多只债券，也获得展期。

中国奥园近期也完成了公司三笔债券的展期；花样年也完成“19花样02”、“20花样02”债券的展期；泛海控股则向民生银行申请四笔贷款展期。

债务展期让部分房企获得了“喘息”的机会，但对整个房地产行业来说，2022年的偿债压力仍然不小。方正证券的一则数据显示，房地产行业2022年美元债的到期总规模合计约552亿美元，占比达27.86%；信用债2022年到期总规模合计约4878亿元，占比37.69%，在2022年7、8月为到期最高峰，到期规模超600亿元。

从政策面上来看，今年以来央行分别于 7 月、12 月两次降准，对整体流动性环境带来了一定的积极作用。

12月6日，中央召开政治局会议分析研究 2022 年经济工作，会议对房地产行业提出：要 推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

另外，近期按揭贷款额度紧张的状态已有所改善，根据贝壳研究院的数据，10 月起重点城市房贷利率年内首现环比回调、11 月百城平均放款周期自 4 月以来首次缩短(较上月缩短 5 天，超过 60%的城市放款周期缩短)。

在调控的大背景下，不少房企出现流动性危机，不过，房企的流动性危机不同于债务危机，仅是现金流不足。房企本身是有不少优质资产的，但是房企又不想将优质资产低价变现，股东也希望能付出较少的代价。债券方希望获得最大收益，因此债务展期是双方的最优方案。

但这些债务获得展期的房企，也确实付出了提高票息、追加抵押物、实控人担保等代价。阳光城的债务展期方案加入了实控人全额担保；中国奥园的债务展期增加了项目实物担保。

并且若日后现金流问题还是无法解决，也仍将有债务展期的可能。

平安证券在房地产行业 2022 年度策略报告提出：房地产行业困局形成源于参与主体信心缺失，根源在于“高杠杆、高周转”模式不再适用。为重塑信心，政策托而不举仍有必要，当前风向边际转暖，微调已在路上；后续房地产税试点料有序、稳 妥推进，避免形成过度冲击。此外房企自救稳定现金流同样重要，包括处置资产回收资金、谨慎投资降低支出等。长远来看，模式变革为破局核心，传统开发预计由杠杆驱动转向经营驱动，管理红利大幕料徐徐开启；同时业务结构也将由单一开发转向多元发展，存量时代下多元业务价值有望持续显现。

当前房地产板块短期基本面承压下政策博弈空间仍在，板块估值、持仓低位增强安全边际。中期行业筑底企稳，投资主线回归基本面，格局重塑、模式变革下优秀企业份额提升、长足发展值得期待。